Судебная практика: Взыскание неосновательно полученных платежей по договору аренды



ВЗЫСКАНИЕ НЕОСНОВАТЕЛЬНО ПОЛУЧЕННЫХ ПЛАТЕЖЕЙ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Суть спора

Индивидуальный предприниматель (далее - истец) обратился в хозяйственный суд с иском к обществу (далее - ответчик) о взыскании 12 970 584 руб. неосновательно полученных арендных платежей и платежей за уборку помещений и прилегающей территории.

Как следовало из материалов дела, согласно договору аренды от 22.12.2005, заключенному между сторонами, ответчик предоставил истцу в аренду 3 торговых места, каждый площадью 5,4 кв.м (в т.ч. фактически занимаемая площадь 2 кв.м).

Арендные платежи рассчитывались ответчиком и уплачивались истцом исходя из размера площади каждого торгового места. Согласно разъяснению представителя ответчика указанная арендуемая площадь образовывалась исходя из фактически занимаемой площади (2 кв.м) с учетом коэффициента перевода (для данных торговых мест - 2,7). Такой коэффициент применялся ответчиком в целях компенсации затрат на места общего пользования.

Позиция истца

Представитель истца исковые требования поддержал и в судебном заседании пояснил, что ответчик в нарушение требований действующего законодательства рассчитывал и выставлял к оплате истцу арендную плату исходя из арендуемого места (5,4 кв.м), которое было определено на основании фактически занимаемой арендуемой площади (2 кв.м) с учетом коэффициента перевода 2,7, представляющего собой отношение общей площади здания, сооружения к нормируемой площади этого здания, сооружения. Вместе с тем, по мнению истца, с принятием Указа Президента РБ от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (далее - Указ № 148) ответчик не вправе применять коэффициенты перевода, а обязан рассчитывать арендную плату за торговое место исходя из фактически арендуемого торгового места (2 кв.м).

Поскольку арендная плата оплачивалась истцом исходя из площади арендного места 5,4 кв.м, то по договору аренды истец переплатил ответчику 11 890 904 руб.

Кроме того, по мнению истца, ответчик необоснованно требовал от истца оплату за уборку помещений, так как согласно требованиям Указа № 148 данные платежи не были согласованы истцом с председателем Минского городского исполнительного комитета. В результате сумма переплаты по данной услуге составила 1 079 680 руб.

Позиция ответчика

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск от 06.08.2007. В судебном заседании пояснил, что истец арендовал торговые места на территории рынка, принадлежащего ответчику с сентября 2000 г. по февраль 2007 г. Согласно договору аренды, указанному в исковом заявлении, истцу были предоставлены 3 торговых места на срок с 1 января 2006 г. по 30 декабря 2006 г.

До 1 июля 2005 г. (даты приведения договоров аренды в соответствие с требованиями Указа № 148) арендуемая площадь каждого торгового места составляла 5,4 кв.м. В договорах, заключенных после 1 июля 2005 г., в т.ч. и в договоре от 22.12.2005, арендуемая площадь не изменялась и составляла 5,4 кв.м для каждого торгового места.

В соответствии с требованиями Указа № 148 размер арендной платы за торговые места определялся арендодателем исходя из размера базовой ставки арендной платы. Применение арендодателями повышающих коэффициентов к арендной плате допускалось при наличии экономического обоснования по согласованию с председателем Мингорисполкома. Экономические обоснования по применению повышающих коэффициентов рассматривались районными исполнительными комитетами, управлением ценовой политики Мингорисполкома, а затем проверялись и утверждались рабочей группой Мингорисполкома по реализации Указа № 148. Именно с учетом требований указанных государственных структур составлялись экономические обоснования, после чего и утверждались повышающие коэффициенты. На момент утверждения повышающих коэффициентов (май 2005 г.), по мнению ответчика, требования согласующих органов были таковы, что экономические обоснования должны были быть рассчитаны исходя из арендуемой площади (в рассматриваемом случае 5,4 кв.м). Если бы требования были другими, ответчик представил бы соответствующие обоснования.

Также представитель ответчика отметил, что после вступления в силу Указа № 148 размер арендных платежей, уплачиваемых арендаторами, значительно уменьшился, в то время как размер арендуемой площади по каждому договору сохранился прежним.

В настоящее время требования согласующих органов по утверждению повышающих коэффициентов пересмотрены и в соответствии с этими требованиями ответчик согласовал новые повышающие коэффициенты, которые учитывают общую арендуемую площадь, включающую помимо торговых мест площади общего и вспомогательного назначения.

Представитель ответчика также указал, что соблюдение ответчиком требований Указа № 148 проверялось налоговыми органами и Мингорисполкомом. В ходе указанных проверок нарушений не установлено.

Относительно выставления к оплате услуг по уборке торговых мест пояснил следующее.

Ответчик заключил с предприятием договор на выполнение комплекса работ по уборке помещений и территории рынка. Оплата по указанному договору производилась ответчиком на расчетный счет предприятия. В дальнейшем ответчик на основании положений договоров аренды выставлял ежемесячно арендаторам (в т.ч. и истцу) счета для оплаты услуг по уборке. Оплата услуг по уборке арендаторами фактически является компенсацией затрат ответчика по оплате услуг по уборке, предоставляемых предприятием наряду с оплатой электроэнергии, тепловой энергии, водоснабжения и канализации.

В соответствии с Указом № 148 размер платы за иные услуги (в данном случае за уборку), вносимой арендатором, определяется по согласованию с председателями облисполкомов и Мингорисполкома. Указом № 148 не определено лицо, которое должно согласовывать цены на указанные услуги. В настоящее время согласование цен на предоставляемые услуги производится в виде регистрации цен на них в соответствии с Порядком регистрации юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями Республики Беларусь цен (тарифов) при невозможности соблюдения ими установленных предельных индексов изменения отпускных цен (тарифов), утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 18.06.1999 № 944. Цены на уборку были зарегистрированы в установленном порядке производителем услуг - предприятием.

В связи с вышеизложенным ответчик считает требование истца о взыскании сумм неосновательно полученных арендных платежей и платежей за уборку помещений необоснованным и неподлежащим удовлетворению.

Решение суда

Вызванные в судебное заседание представители Комитета государственного контроля РБ пояснили, что в ходе проверки ответчика отраженные в акте проверки от 03.03.2006 нарушения относительно правильности формирования арендной платы за торговые места подтверждения в последующем не нашли. Наличие у ответчика экономического обоснования и последующего согласования ставок арендных платежей в органах исполнительной власти, а также отсутствие в Указе № 148 четкого раскрытия понятия торгового места, по мнению представителей КГК, не может свидетельствовать о ненадлежащем формировании ответчиком арендной платы для индивидуальных предпринимателей. На вопрос представителя истца о том, является ли обоснованным применение ответчиком коэффициента перевода фактически занимаемой площади к арендуемой, представитель КГК ответил: Указ № 148 не дает однозначного ответа, что является основанием для применения повышающих коэффициентов. В приложении к Указу № 148 закреплено, что базовая ставка арендной платы применяется не к торговому месту, а к арендуемой площади. В свою очередь, вопросы толкования Указа № 148 предоставлены Совету Министров РБ.

Далее представитель КГК пояснил, что по итогам проверки ответчик был привлечен к экономической ответственности за необоснованное взимание с арендаторов платы за уборку, поскольку данная услуга не была согласована с председателем Мингорисполкома.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон и КГК, пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст.290 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Подпунктом 1.1 п.1 Указа № 148 предусмотрено, что размер арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности (далее - торговые объекты), определяется арендодателями торговых мест исходя из размера базовой ставки арендной платы согласно приложению с применением коэффициентов 0,6-1,0, установленных облисполкомами и Мингорисполкомом в зависимости от местонахождения торговых объектов в населенных пунктах.

Приложением к Указу № 148 утверждены базовые ставки арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности, для населенных пунктов Республики Беларусь (в евро за 1 кв.(пог.)м арендуемой площади в месяц).

Ссылка в Указе № 148 на расчет арендных платежей исходя как из торгового места, так и арендуемой площади соответственно не может однозначно свидетельствовать о том, что расчет арендной платы необходимо осуществлять исключительно из фактически занимаемой площади торгового места.

Понятие арендуемой площади раскрывается в Положении об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденном Указом Президента РБ от 30.09.2002 № 495 (далее - Положение № 495). В частности, подп.2.5 п.2 Положения № 495 предусмотрено, что арендуемая площадь - это площадь общественных, административных и переоборудованных производственных помещений, сдаваемая в аренду, размер которой определяется умножением нормируемой площади на коэффициент перевода.

В связи с этим доводы истца о том, что расчет арендной платы следовало осуществлять исходя из площади торгового места, понятие которого было разъяснено в пункте 2 Правил торговли на рынках Республики Беларусь, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 12.12.2003 № 1623, признаны судом несостоятельными.

Не приняты во внимание и доводы истца о том, что совместным письмом Минэкономики РБ от 06.10.2005 № 15-04-01-09/8704, МНС РБ от 06.10.2005 № 3-2-2/5137, Минторга РБ от 06.10.2005 № 07-05/347 и Минюста РБ от 07.10.2005 № 05-1-10/3290 разъяснено, что при расчете величины единого налога в порядке, установленном п.11 Положения о едином налоге с индивидуальных предпринимателей и иных физических лиц, утвержденного Указом Президента РБ от 18.06.2005 № 285, учитывается фактический размер (общая площадь) торгового объекта (кроме магазинов, павильонов с торговым залом) без включения в этот размер площадей общего пользования (коридоры, тамбуры, переходы, лестничные клетки, лифтовые шахты, санузлы и т.п.). Размер площадей общего пользования учитывается в целях расчета повышающих коэффициентов к арендной плате и платы по обслуживанию торговых объектов, определяемых в соответствии с Указом № 148, поскольку, по мнению суда, понятие торгового места в данном случае было разъяснено применительно для целей налогообложения.

Применение арендодателями повышающих коэффициентов к арендной плате, исчисленной в соответствии с подп.1.1 п.1 Указа № 148, допускается при наличии экономического обоснования по согласованию с председателями облисполкомов и Мингорисполкома (подп.1.3 п.1 Указа № 148).

Как следует из представленных ответчиком документов, экономические обоснования для применения повышающих коэффициентов к арендной плате, прошедших согласование в местных органах исполнительной власти, содержат указание как на фактически занимаемую площадь торгового места, так и на арендуемую площадь. При этом согласование повышающих коэффициентов осуществлялось администрациями районов г.Минска, управлением предпринимательства Мингорисполкома исходя из арендуемой площади. Проведенные налоговыми органами проверки ответчика по вопросам соблюдения требований Указа № 148 (справка от 05.08.2005, справка от 19.09.2005) нарушений не выявили.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что применение ответчиком коэффициентов перевода для целей образования арендуемой площади торгового места, указание в договоре аренды от 22.12.2005 размера арендуемой площади 5,4 кв.м и применение в последующем повышающих коэффициентов к арендуемой площади следует признать обоснованными.

Относительно взимания ответчиком с истца платежей за уборку помещений и прилегающей территории судом отмечено следующее.

В соответствии с подп.1.4 п.1 Указа № 148 арендаторы торговых мест на торговых объектах обязаны поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии и, наряду с арендной платой, оплачивать услуги по водоснабжению, канализации, а также потребление газа, электрической и тепловой энергии, пользование лифтами, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов по тарифам, установленным в соответствии с законодательством.

Размер платы за иные услуги, оказываемые арендодателем арендатору торгового места, а также платы за охрану, вносимой арендатором, определяется по согласованию с председателями облисполкомов и Мингорисполкома. Взимание с арендаторов торговых мест иных платежей, не предусмотренных частями первой и второй настоящего подпункта, запрещается.

Согласно ст.392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.

Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, в силу ст.169 ГК ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. На основании п.2 ст.167 ГК суд вправе установить факт ничтожности сделки и по своей инициативе. В этом случае суд применяет последствия недействительности ничтожной сделки.

Ввиду отсутствия согласования ответчиком услуг по уборке помещений с председателем Мингорисполкома взимание данных платежей суд признает необоснованным, а п.3.2 договора аренды от 22.12.2005 в данной части ничтожным, как не соответствующий требованиям действующего законодательства.

В соответствии со ст.971 ГК лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Доводы ответчика о том, что законодательством, в данном случае Указом № 148, не определено лицо, которое должно согласовывать цены на указанные услуги, являются несостоятельными, поскольку по договору аренды данные услуги оплачивались арендатором непосредственно арендодателю, а действующее законодательство запрещает арендодателям взимать иные не предусмотренные и несогласованные в установленном порядке платежи.



31.03.2008 г.



Роман Колбасов, судья хозяйственного суда г.Минска



От редакции: С 6 июня 2008 г. в Указ Президента РБ от 18.06.2005 № 285 «О некоторых мерах по регулированию предпринимательской деятельности» на основании Указа Президента РБ от 28.05.2008 № 286 внесены изменения.

Популярные новости
Курсы валют Национального Банка РБ
22.06.201723.06.2017
Евро 2.1404 2.1556
Доллар США 1.9219 1.9309
Фунт стерлингов 2.4259 2.4462
Российский рубль 3.2062 3.2097
Украинская гривна 7.3855 7.4205
Польский злотый 5.0585 5.0811
Японская иена 0.17292 0.17354
Статистика
Правовые акты по году принятия