Помощь: Аренда: основополагающие моменты



АРЕНДА: ОСНОВОПОЛАГАЮЩИЕ МОМЕНТЫ

Аренда и арендная плата

Согласно ст.577 действующего Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не установлен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В ст.585 ГК закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или другие формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год.

Общие принципы учета арендной платы у арендодателя

В соответствии с Инструкцией по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.05.2003 № 89, счет 90 «Реализация» предназначен для обобщения информации о доходах и расходах, связанных с видами деятельности, указанными в уставе организации, а также для определения финансового результата по ним. На счете 90 «Реализация» отражаются выручка от реализации товаров, продукции, работ, услуг и себестоимость реализованных товаров, продукции, работ, услуг:

- по готовой продукции и полуфабрикатам собственного производства;

- работам и услугам промышленного характера;

- работам и услугам непромышленного характера;

- покупным изделиям (приобретенным для комплектации);

- строительным, монтажным, проектно-изыскательским, геологоразведочным, научно-исследовательским и тому подобным работам;

- товарам;

- услугам по перевозке грузов и пассажиров;

- услугам по транспортно-экспедиционным и погрузочно-разгрузочным операциям;

- услугам связи;

- предоставлению за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды (лизинга);

- предоставлению за плату прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и других видов интеллектуальной собственности.

Счет 91 «Операционные доходы и расходы» предназначен для обобщения информации об операционных доходах и расходах отчетного периода, в т.ч. о доходах и расходах (включая амортизационные отчисления), связанных с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации в соответствии с законодательством (когда это не является предметом деятельности организации).

В соответствии с п.25 Положения о государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента РБ от 16.03.1999 № 11 (далее - Положение), в учредительных документах юридического лица (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя) кроме сведений, установленных законодательством, предусматриваются в т.ч. виды деятельности, которые будут осуществляться (осуществляются) организацией, индивидуальным предпринимателем, если на осуществление таких видов деятельности требуется получение специального разрешения (лицензии). При этом для целей государственной регистрации и осуществления деятельности виды деятельности указываются в соответствии с Общегосударственным классификатором Республики Беларусь «Виды экономической деятельности» ОКРБ 005-2006, утвержденным и введенным в действие постановлением Госстандарта РБ от 28.12.2006 № 65, а в случае, если на осуществление видов деятельности требуется получение специального разрешения (лицензии), - в соответствии с перечнем видов деятельности, на осуществление которых требуется специальное разрешение (лицензия), и уполномоченных на их выдачу государственных органов и государственных организаций, утвержденным Декретом Президента РБ от 14.07.2003 № 17.

Согласно названному Классификатору сдача внаем собственного недвижимого имущества классифицируется как вид экономической деятельности, группа 702; аренда машин и оборудования без оператора и прокат бытовых изделий и предметов личного пользования (включает аренду движимого имущества, в т.ч. прокат и оперативный лизинг) классифицируется как вид экономической деятельности, группа 71.

Таким образом, виды деятельности, связанные со сдачей в аренду имущества, могут фигурировать в уставе организации. Кроме того, существует возможность декларирования осуществляемых организацией видов деятельности путем подачи соответствующего уведомления. Так, согласно п.12 Положения коммерческие и некоммерческие организации обязаны до начала ведения видов деятельности, на осуществление которых не требуется получение специального разрешения (лицензии), письменно уведомить соответствующие регистрирующий (по месту государственной регистрации) и налоговый (по месту постановки на учет в качестве плательщика) органы о тех видах деятельности, которые они предполагают осуществлять. Уведомление об осуществлении видов деятельности, указанных в заявлении о государственной регистрации, учредительных документах, не требуется.

Таким образом, сдача имущества в аренду исходя из вышеприведенных требований законодательства является видом деятельности, который может быть указан организацией в уставных документах. Следовательно, доходы от сдачи имущества в аренду в таком случае подлежат отражению на счете 90 «Реализация». Однако для многих организаций сдача имущества в аренду не является предметом деятельности (т.е. носит несущественный, незначительный, вспомогательный к основным видам деятельности характер), в связи с чем такие организации отражают доходы от сдачи имущества в аренду на счете 91 «Операционные доходы и расходы».

По дебету указанных счетов отражаются расходы, связанные со сдачей имущества в аренду.

При определении размера подлежащих отражению в бухгалтерском учете доходов от сдачи имущества в аренду необходимо руководствоваться следующим.

На основании пп.6 и 10 Инструкции по бухгалтерскому учету «Доходы организации», утвержденной постановлением Минфина РБ от 26.12.2003 № 181 (далее - Инструкция № 181), выручка от реализации, а также операционные доходы принимаются к бухгалтерскому учету:

- в сумме, исчисленной на момент ее признания в соответствии с учетной политикой организации;

- по стоимости товаров (ценностей), полученных или подлежащих получению организацией в порядке, установленном законодательством РБ.

В случае изменения обязательства по договору первоначальная величина поступления и (или) дебиторской задолженности корректируется исходя из стоимости актива, подлежащего получению организацией.

Определение величины (стоимости) активов и обязательств, которые подлежат отражению в бухгалтерском учете, осуществляется в соответствии с нормами ст.11 Закона РБ от 18.10.1994 № 3321-XII «О бухгалтерском учете и отчетности» (далее - Закон).

Согласно вышеуказанной статье Закона активы и обязательства принимаются на бухгалтерский учет в белорусских рублях. Стоимость активов, приобретенных за иностранную валюту, определяется в белорусских рублях путем пересчета иностранной валюты по официальному курсу, установленному Нацбанком РБ на дату принятия активов на бухгалтерский учет. Стоимость обязательств, выраженных в иностранной валюте, определяется в белорусских рублях путем пересчета иностранной валюты по официальному курсу, установленному Нацбанком РБ на дату возникновения обязательств.

Обязательства принимаются на бухгалтерский учет на основании сумм, указанных в договорах, исполнительных документах или иных документах на дату возникновения обязательств.

Таким образом, Законом и Инструкцией № 181 определено, что в случае, когда сумма доходов от сдачи имущества в аренду выражена в иностранной валюте, а подлежит оплате в белорусских рублях, в состав доходов она включается по курсу на дату принятия арендной платы на бухгалтерский учет (дату признания доходов), а в состав требований у арендодателя задолженность арендатора подлежит включению на дату возникновения обязательств арендатора.

Какая дата является датой принятия доходов от сдачи имущества в аренду на бухгалтерский учет? Такая дата устанавливается для разных видов имущества нормативными актами, регулирующими их бухгалтерский учет. Для арендной платы указанная дата законодательно не установлена. Согласно общим принципам, предусмотренным в ст.8 Закона, хозяйственные операции фиксируются в бухгалтерском учете на дату их совершения и отражаются в бухгалтерской отчетности в тех периодах, к которым они относятся, независимо от времени проведения денежных или неденежных расчетов, связанных с этими операциями (допущение временной определенности хозяйственных операций).

Какая дата является датой возникновения обязательств? В соответствии со ст.288 действующей редакции ГК в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в ГК и других актах законодательства. Следовательно, поскольку обязательства возникают из договора, датой их возникновения является дата, определенная договором как дата, на которую соответствующая сторона должна совершить установленные для нее действия.

Таким образом, доходы от сдачи имущества в аренду отражаются в учете на дату совершения хозяйственной операции, которая возникает у арендодателя при появлении права на получение этих доходов. Если речь идет о долгосрочной аренде, например, помещения, когда ставки арендной платы установлены исходя из пользования арендованным имуществом за месяц, то датой реализации будет являться последний день месяца. Сама же сумма доходов измеряется в сумме, которая подлежит получению от арендатора. Если сумма доходов определяется в белорусских рублях эквивалентно сумме в иностранной валюте, то в белорусские рубли она переводится по курсу, действующему на дату возникновения права на получение доходов.

Данный вывод соответствует понятию суммовых разниц для целей бухгалтерского учета, которое приведено в п.2 Инструкции № 181. Так, суммовая разница - это разница в белорусских рублях, возникающая при расчетах по обязательствам, оплата которых осуществляется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной договором сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах. Считается суммовой и отражается в порядке, установленном для суммовых разниц, также разница в иностранной валюте, возникающая при расчетах по обязательствам, выраженным в иностранной валюте, размер которых определяется исходя из эквивалента иной иностранной валюты или условной денежной единицы.

Из указанного определения следует, что при расчетах в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной договором сумме в иностранной валюте, суммовые разницы возникают при погашении такого обязательства после его возникновения. В случае нарушения сроков внесения арендатором арендной платы арендодатель имеет право на предъявление арендатору штрафных санкций за нарушение условий договора в части своевременной оплаты в установленном договором порядке.

Можно выделить три основных варианта внесения арендной платы в белорусских рублях эквивалентно установленной в иностранной валюте сумме (с пересчетом на дату оплаты), которые могут быть определены договором аренды:

1) арендная плата вносится по курсу на дату оплаты до начала месяца аренды имущества;

2) арендная плата вносится по курсу на дату оплаты в месяце аренды имущества;

3) арендная плата вносится по курсу на дату оплаты по истечении месяца аренды имущества.

В данной статье приводится мнение автора, основанное на анализе вышеуказанных нормативных актов. Однако существуют и иные точки зрения на порядок отражения арендной платы в зависимости от принятой учетной политики организации.


06.11.2008 г.



Владимир Сузанский, аудитор



Журнал «Главный Бухгалтер» № 42, 2008 г.

Популярные новости
Курсы валют Национального Банка РБ
30.11.201601.12.2016
Евро 2.0902 2.1033
Доллар США 1.9719 1.9795
Фунт стерлингов 2.4488 2.4733
Российский рубль 3.0362 3.0343
Украинская гривна 7.7027 7.7445
Польский злотый 4.7139 4.7463
Японская иена 0.17504 0.17508
Статистика
Правовые акты по году принятия