Помощь: Документальное оформление покупки зданий и транспортных средств и расчеты за них



ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ПОКУПКИ ЗДАНИЙ И ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ И РАСЧЕТЫ ЗА НИХ

Приобретение организациями имущества, в частности автомобилей и зданий, у физических лиц - явление довольно распространенное. При этом у организаций возникают вопросы о порядке оформления договоров, оценке приобретаемого имущества, порядке оплаты приобретенного имущества и исчислении подоходного налога.

Заключение договора

Согласно ст.424 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК РБ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Законодательством не установлен запрет на приобретение юридическими лицами имущества у физических лиц.

Статьей 404 ГК РБ определено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если ГК РБ и иными актами законодательства для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если законодательством для данного вида договора не требуется нотариальной формы, но стороны договорились заключить его в такой форме, то договор считается заключенным с момента придания ему нотариальной формы.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Исходя из ст.402 ГК РБ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, а при необходимости нотариального удостоверения и регистрации - с момента регистрации договора, если иное не предусмотрено законодательными актами.

В соответствии со ст.4 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями) (далее - Закон № 133-З) возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Таким образом, договор купли-продажи, например, зданий у физического лица подлежит государственной регистрации и должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ст.67 Закона № 133-З документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором (п.1).

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, и скреплены печатью этого юридического лица либо подписаны иным уполномоченным лицом в соответствии с законодательством РБ. Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление индивидуального предпринимателя, должны быть заверены его подписью и скреплены печатью индивидуального предпринимателя, а при отсутствии печати - нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором (п.2).

То есть если одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества является физическое лицо, то такой договор должен быть нотариально удостоверен.

Кроме того, при отчуждении недвижимого имущества следует представлять справку об уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества.

Инструкция о порядке выдачи справки об уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества юридическим лицам, регистраторам территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, нотариусам, уполномоченным должностным лицам сельского исполнительного комитета, утвержденная постановлением МНС РБ от 04.10.2007 № 94, устанавливает порядок выдачи инспекциями МНС РБ юридическим лицам, регистраторам территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - регистраторы), нотариусам, уполномоченным должностным лицам сельского исполнительного комитета справки об уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества (далее - справка) для нотариального удостоверения сделок об отчуждении недвижимого имущества по договорам купли-продажи, мены, дарения, ренты, а также для регистрации договоров купли-продажи, мены, дарения находящихся в сельских населенных пунктах жилых домов с хозяйственными и иными постройками или без них, не зарегистрированных в территориальных организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, сведения о которых внесены в похозяйственную книгу сельского исполнительного комитета до 19 марта 1985 г. и которые с этой даты не являлись предметами купли-продажи или мены.

Юридическим лицам, регистраторам, нотариусам, уполномоченным должностным лицам сельского исполнительного комитета справка выдается в порядке и сроки, установленные п.4 Перечня административных процедур, совершаемых налоговыми органами в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 25.10.2007 № 1399 (далее - Перечень № 1399).

Положение о порядке государственной регистрации и государственного учета транспортных средств, снятия с учета и внесения изменений в документы, связанные с регистрацией транспортных средств, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 31.12.2002 № 1849 (с изменениями и дополнениями) (далее - Положение № 1849), устанавливает единый порядок государственной регистрации и государственного учета транспортных средств в Государственной автомобильной инспекции Министерства внутренних дел, снятия с учета и внесения изменений в документы, связанные с регистрацией транспортных средств, выдачи на них регистрационных документов, регистрационных знаков и отличительного знака транспортного средства Республики Беларусь.

Согласно п.14 Положения № 1849 для регистрации автомобиля юридическим лицом должны быть представлены в числе иных требуемых документов документы, подтверждающие законность приобретения транспортного средства.

Одним из таких документов является договор купли-продажи.

Типовая форма договора купли-продажи механического транспортного средства, прицепа к нему (за исключением колесного трактора и прицепа к нему) утверждена постановлением МВД РБ и Минюста РБ от 01.11.2007 № 284/74.

Требований о нотариальном заверении договора купли-продажи транспортных средств законодательством не установлено.

Оценка стоимости имущества

В соответствии с подп.21.5 п.21 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента РБ от 13.10.2006 № 615, при возмездном приобретении Республикой Беларусь, ее административно-территориальной единицей, юридическим лицом государственной формы собственности недвижимого имущества проведение оценки стоимости объектов оценки является обязательным. Оценивается стоимость приобретаемого имущества. При этом обязательная оценка должна проводиться до совершения сделки.

Обязательная оценка может быть внутренней и (или) независимой, если в акте законодательства, устанавливающем обязательное проведение оценки стоимости объектов оценки, прямо не предусмотрено, что такая оценка должна быть независимой. Согласно подп.1.6 п.1 названного выше Указа сделки с объектами гражданских прав, осуществленные без проведения оценки их стоимости, обязательность которой установлена законодательством, считаются недействительными. То есть при приобретении организацией государственной формы собственности зданий у физических лиц должна быть проведена оценка стоимости этого здания.

Для организаций негосударственной формы собственности законодательством не установлено проведение обязательной оценки приобретаемых у физических лиц зданий.

При приобретении транспортных средств, в т.ч. организациями государственной формы собственности, их обязательная оценка законодательством не предусмотрена.

Порядок расчета за приобретенное имущество

Расчет за приобретенное у физического лица имущество может производиться как наличными денежными средствами, так и в безналичном порядке.

На основании п.23 Правил организации наличного денежного обращения в Республике Беларусь, утвержденных постановлением Правления Нацбанка РБ от 24.08.2007 № 166, обслуживающие банки выдают наличные деньги на цели, предусмотренные законодательством.

Обслуживающие банки осуществляют контроль за выдачей наличных денег юридическим лицам, подразделениям, предпринимателям, частным нотариусам в соответствии с законодательством.

Для организации контроля обслуживающий банк согласно ст.22 Банковского кодекса РБ самостоятельно определяет перечень сведений (документов), представляемых в обслуживающий банк юридическим лицом, подразделением, предпринимателем, частным нотариусом. То есть обслуживающий банк самостоятельно устанавливает перечень документов, необходимых для выдачи наличных денег для расчетов с физическими лицами за приобретенное у них имущество. Но одним из обязательных документов является договор купли-продажи.

Обслуживающие банки также могут устанавливать размер расходования наличных денег из выручки, поступившей в кассы юридических лиц, подразделений, а также цели, на которые может использоваться выручка.

Пунктом 9 Инструкции о порядке ведения кассовых операций и расчетов наличными денежными средствами в белорусских рублях на территории Республики Беларусь, утвержденной постановлением Правления Нацбанка РБ от 17.01.2008 № 4 (далее - Инструкция № 4), определено, что наличные деньги, полученные юридическими лицами, подразделениями, индивидуальными предпринимателями, частными нотариусами из касс банков, расходуются на те цели, на которые они получены.

В соответствии с пп.28 и 31 Инструкции № 4 выдача наличных денег из касс юридических лиц физическим лицам, не состоящим в списочном составе юридического лица, производится по расходному кассовому ордеру формы КО-2, утвержденному постановлением Минфина РБ от 19.04.2001 № 43 «Об утверждении бланков унифицированных форм первичной учетной документации».

При этом расходный ордер должен выписываться отдельно на каждое лицо. Выдачу наличных денег кассир производит только лицу, указанному в расходном кассовом ордере. В случае выдачи наличных денег по доверенности, оформленной в установленном законодательством порядке, в тексте расходного кассового ордера после фамилии, собственного имени, отчества получателя наличных денег бухгалтером делается запись: «По доверенности», указываются фамилия, собственное имя, отчество лица, которому доверено получение наличных денег.

При безналичной форме расчетов за приобретенное у физических лиц имущество необходимо помнить о требованиях Указа Президента РБ от 07.02.2006 № 71 «О мерах по обеспечению своевременной уплаты подоходного налога с физических лиц и отдельных страховых взносов» (далее - Указ № 71).

Так, согласно подп.1.4 п.1 Указа № 71 банк переводит со счета юридического лица, индивидуального предпринимателя в пользу физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, денежные средства в белорусских рублях на сумму, превышающую 100 базовых величин на дату совершения такой операции, только после представления ему этим юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем справки, подтверждающей право на осуществление банковского перевода денежных средств физическому лицу, выдаваемой налоговым органом в целях налогообложения.

Этим же подпунктом установлен перечень случаев, когда представление справки не требуется. Случаи приобретения имущества у физических лиц в данном перечне не поименованы. Поэтому при перечислении физическому лицу денежных средств за приобретенное у него имущество, если сумма перечисления превышает 100 базовых величин, в банк необходимо представить указанную справку.

Форма такой справки, порядок ее выдачи и представления банку установлены постановлением МНС РБ от 17.01.2007 № 9 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения налоговых деклараций (расчетов) по подоходному налогу, их рассмотрения налоговыми органами, формах налогового учета, определения времени фактического нахождения физического лица на территории Республики Беларусь и форм справок, выдаваемых физическим лицам» (далее - Инструкция № 9).

Исходя из п.14 Инструкции № 9 при перечислении со счета организации или индивидуального предпринимателя в пользу физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, денежных средств, за исключением денежных средств, указанных в части третьей подп.3.4 п.3 ст.24 Закона РБ «О подоходном налоге с физических лиц», в белорусских рублях на сумму, превышающую 100 базовых величин на дату совершения такой операции, организация или индивидуальный предприниматель представляет в банк справку, подтверждающую право на осуществление банковского перевода денежных средств физическому лицу.

Такая справка выдается юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю в порядке и сроки, установленные п.15 Перечня № 1399. В заявлении о выдаче справки указываются назначение платежа, сумма денежных средств, подлежащая перечислению, наименование банка, в который перечисляются денежные средства физическому лицу. Представление такой справки в банк юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем осуществляется одновременно с представлением платежных инструкций на перечисление денежных средств.

Справка на право осуществления банковского перевода выдается бесплатно налоговым органом по месту регистрации юридического лица на основании заявления юридического лица и представленной копии договора, заключенного между юридическим лицом и физическим лицом, или иного документа, являющегося основанием для перечисления денежных средств, в течение 5 рабочих дней, а при необходимости проведения специальной (в т.ч. налоговой) проверки, запроса сведений и (или) документов от других государственных организаций - в течение одного месяца.

При осуществлении расчетов с физическим лицом наличными денежными средствами необходимо помнить, что за нарушение правил ведения кассовых операций и порядка расчетов наличными денежными средствами предусмотрена ответственность.

Так, ст.11.7 КоАП РБ установлено, что нарушение должностным лицом или кассиром юридического лица либо индивидуальным предпринимателем порядка ведения кассовых операций влечет наложение штрафа в размере от 4 до 20 базовых величин. То же деяние, совершенное повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за такое же нарушение, влечет наложение штрафа в размере от 20 до 30 базовых величин.

Согласно ст.11.62 КоАП РБ перевод должностным лицом банка со счета юридического лица, индивидуального предпринимателя в пользу физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, денежных средств в белорусских рублях на сумму, превышающую 100 базовых величин на дату совершения такой операции, при отсутствии представленной ему этими юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем справки налогового органа, подтверждающей право на осуществление банковского перевода денежных средств физическому лицу, когда представление такой справки обязательно, либо при ее наличии, но на сумму, превышающую указанную в справке, влечет наложение штрафа в размере до 5 базовых величин.


21.11.2008 г.



Анна Тихонова, экономист



Журнал «Главный Бухгалтер» № 44, 2008 г.



От редакции: С 1 января 2009 г. в Закон РБ от 21.12.1991 № 1327-ХII «О подоходном налоге с физических лиц» на основании Закона РБ от 13.11.2008 № 449-З внесены изменения и дополнения.

Популярные новости
Курсы валют Национального Банка РБ
22.11.201723.11.2017
Евро 2.3539 2.3553
Доллар США 2.0047 2.0031
Фунт стерлингов 2.654 2.6533
Российский рубль 3.3743 3.3939
Украинская гривна 7.5578 7.5022
Польский злотый 5.5585 5.5818
Японская иена 0.1783 0.17865
Статистика
Правовые акты по году принятия